2014年04月26日

こんな考えでいいですか?

現在、空室のリフォーム中。

お部屋はきれいだったので、水回りだけ新しくすることにしました。

GW前に工事を終えたかったのですが、納品に時間がかかりGW中の工事になりました。

ちょっと予算オーバーですが、空室期間を短くするために、見た目にこだわりました。


それはさておき、リフォームあるいはバリューアップの考え方って、これでいいですか?

例えば、家賃が5000円アップ出来そうなら、1年間で6万円の収入増です。

これを10年で回収できればいいと考えれば、すなわち利回り10%だと60万円までOK

5年で回収したいと考えれば、30万までOK

とかです。

ただ、家賃が高い時代から長年住んでいたような場合、家賃アップというより、現在の相場から何円アップで借りてもらえるか? という見方がよいような気がします。

また、決まりやすくするためにお金をかけるのも悪くないですよね。

月5000円アップで年間6万しか増えませんが、

2月空くと例えば10万の家賃なら一気に20万の損です。


こう考えると、利回り的な考え方よりも、もっと積極的にバリューアップを図ってもいいのかもしれません。


空室が出ると、いつも悩ましい問題です。




posted by 白ヤギ at 19:35| Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月22日

公庫入金

今回はネットバンクに入金してもらいました。

複数の業者に支払いがありますので、振込手数料がタダの銀行で決済です。

さて、公庫審査の注意点を少し。

面談時に、必ず貯金通帳税金の領収書を持ってくるように言われます。

貯金通帳では、しっかり融資の返済がされているか、とか

個人的な支出に流用していないかなどチェックされます。

公庫で借りる予定の方は、通帳をきれいにしておくことが重要です。

(きれい=お金の流れが良くわかるようにしておく)

今回は、ネットバンクの入出金明細を持参しましたが、コメントを利用して支出の内容を明記しておいたので、担当者には非常に喜ばれました。

(例えば、「白ヤギハイツ202号室洗面化粧台の支払い」 など)

税金の領収書は、単に収めているだけではダメで、期日内に支払っているかがポイントです。

前々回、数日遅れの支払いがみつかり注意されました。

国の金融機関なので、税金はちゃんと納めていることが前提です。

また、期限を守る人かどうかもチェックしているようです。

公庫はポイントを押さえてしまえば、結構簡単にお金を融通してくれます。

他人資本を有効に使う不動産投資では欠かせない銀行です。

あ、くれぐれも担当者の前では「投資」とは言わないようにしましょうね。




posted by 白ヤギ at 22:57| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月21日

担当者

4月の人事異動で銀行の担当者が変わりました。

メイン地銀 
 約1年間担当いただいた融資係の方が、本人の地元に近い支店に異動。
 金利引下の対応や、売却の対応など、この方の成績にはあまりならなかったかもしれません。
 営業担当、次長、支店長は引き続き支店に残りますので、引継ぎは問題ありません。

サブ信金
 担当者の異動はありません。ただし同じ支店3年目なので、今年どこかのタイミングで異動のようです。
 代わりに支店長が異動。物わかりがよく、親分肌の支店長だったので残念です。

サブサブ信金
 約2年担当いただきました。格上の支店に異動です。
 この間、特に新しい融資はありませんでしたが、物件の持込の際には真摯に対応頂きました。

新しい担当の方にはまだ会っていませんが、引継ぎが終わるGW明けを見計らってご挨拶に伺いいたいと思います。(まだまだ、挨拶に来てもらえるような身分ではありません)




posted by 白ヤギ at 06:06| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする