2014年04月26日

こんな考えでいいですか?

現在、空室のリフォーム中。

お部屋はきれいだったので、水回りだけ新しくすることにしました。

GW前に工事を終えたかったのですが、納品に時間がかかりGW中の工事になりました。

ちょっと予算オーバーですが、空室期間を短くするために、見た目にこだわりました。


それはさておき、リフォームあるいはバリューアップの考え方って、これでいいですか?

例えば、家賃が5000円アップ出来そうなら、1年間で6万円の収入増です。

これを10年で回収できればいいと考えれば、すなわち利回り10%だと60万円までOK

5年で回収したいと考えれば、30万までOK

とかです。

ただ、家賃が高い時代から長年住んでいたような場合、家賃アップというより、現在の相場から何円アップで借りてもらえるか? という見方がよいような気がします。

また、決まりやすくするためにお金をかけるのも悪くないですよね。

月5000円アップで年間6万しか増えませんが、

2月空くと例えば10万の家賃なら一気に20万の損です。


こう考えると、利回り的な考え方よりも、もっと積極的にバリューアップを図ってもいいのかもしれません。


空室が出ると、いつも悩ましい問題です。




posted by 白ヤギ at 19:35| Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
家賃とリフォーム費用のバランスは考え出すときりがないですね。
しかも、結論が出ない・・・(^^)
最近のリフォームに対する考え方は
自分の住みたい部屋作りを目指しています。
それが出来上がって設定家賃で入居者が決まれば上出来です。

Posted by ポセ at 2014年04月26日 20:37
>自分の住みたい部屋作りを目指しています。

確かに自分が住んでみたいかですよね。

設定家賃は、ほぼ相場で決まってしまうので
予算オーバー分は募集広告費とテナントリテンション費用と
考えて自分自身を納得させてます^^;
Posted by 白ヤギ at 2014年04月27日 04:18
回収利回りというより、
【お金をかけて、最低限の出血で押さえる】
っていうほうが正しい気がします。(笑

入ってくるお金の入口を閉じないのが
一番お金が回る気がします。

空室が短いほうが物件も満室状態を覚えているし、業者も覚えているから
入居付けしやすい気もします。
Posted by yuki at 2014年04月29日 01:51
最初は回収利回りを計算しましたが、空室損の方がはるかに大きいことに気づきました。

入口を閉じないのが確かに効率はいいですね。

Posted by 白ヤギ at 2014年04月29日 13:36
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