2014年06月01日

節税アイテム

昨日のセミナーで、不動産および生命保険は節税アイテムだということを強く認識しました。

要するに、利益を平準化するツールだということです。

すなわち、利益が出て納税が増えそうなときに、

@不動産を購入して減価償却で税を繰り延べる。

A保険を購入して、利益を簿外資産に移す。

そして、赤字や経費が必要な時に、不動産を売却したり、保険を解約したりするわけです。

最後の講師がうまいことを例えていました。保険はダム

利益をダムに貯めて、必要な時にちょろちょろ出す。


このような視点で見ると、レバレッジを効かせて不動産の賃貸収入でキャッシュフローを得ることはかなり例外。

本業が儲かっていて、その利益調整に使うのが王道ということのようです。

例えば、年収(所得)5000万のサラリーマンなら、何もしないと2500万円(50%)が税金でもっていかれますが、ここにネット利回5%の耐用年数オーバーの木造アパート1億円で購入します。

建物価格をがっつり8000万とし、4年で償却すれば年間2000万の経費が捻出できます。

すると所得3500万(=5000万+500万(家賃)−2000万)になり税金は、1750万(50%)で△750万円

4年で3000万の節税です。

5年後は償却が切れて逆に500万の家賃収入がのって、+250万納税。

トータル2750万円の節税になります。

最後、6年目にアパートを7500万円で売却すると、売却益は7500万円−2000万円(土地)=5500万円。

税率は長期譲渡ですから、5500万円×20%=1100万円納税。

で、トータル2750万円−1100万円=1650万円のタックスメリットがあるという計算です。

肝は、投資した1億円を家賃収入と売却額で回収すること。7500万円以上で売れれば節税としては全く問題ないということになります。


このことから、減価償却があるから不動産投資は儲かるというのは間違いで、本業の税率と不動産の長期譲渡所得の税率の差が儲けになるということを頭にいれておかなくてはいけないということになります。

これが、国税庁OBの講演で学んだことになります。




posted by 白ヤギ at 21:35| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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